Благовещенский собор Московского Кремля
Один из древнейших храмов Московского Кремля стоит на краю Соборной площади на бровке Боровицкого холма. Много веков...
Являясь собственником, каждый гражданин может распоряжаться своим имуществом. Распространенным юридическим действием по недвижимости является аренда или найм жилплощади. Суть обоих наименований совпадает, но существуют различия, которые необходимо знать перед подписанием соглашения. Чем отличается процедура найма от аренды жилого помещения, следует знать собственнику квартиры и нанимателю или арендатору.
Договора аренды, а также найма квартир, регламентируются по ГК РФ, ст.671. Различия между этими юридическим понятиями устанавливаются на законодательном уровне, где предоставляется описание объекта договоренности и правил написания соглашения. Согласно ст.673 ГК РФ, объектом соглашения служит жилое помещение, имеющее документальное подтверждение своего статуса.
Иначе говоря, в нежилой фонд заселять квартирантов недопустимо ни при каких ситуациях. Если речь идет о квартире обычном доме, то временный жилец приобретает право пользоваться общественными помещениями вместе с остальными гражданами. По закону, срок договора любого типа не может превышать 5 лет, соглашение может быть продлено по желанию сторон. Если стороны заключают краткосрочное соглашение на период менее 1 года, то регистрировать документ в государственном реестре не требуется.
При этом нельзя заключать договор субаренды или временного подселения дополнительных граждан, не указанных в действующем кратко документе. Аренда также, как найм, регламентируется законодателем. Согласно ст.34 ГК, договор, длительностью более 1 года, подлежащим оформлению в Росреестре. Следует учесть: если срок действия не отображен документально, то он автоматически принимается равным 5 годам с требованием регистрации в Росреестре.
Когда участниками договора являются физические лица, то это процедура найма. Именно таким образом должен обозначаться заполняемый сторонами договор. Заинтересованные лица заключают письменное соглашение, где указан объект недвижимости, обязанности сторон. Собственник обязуется предоставить жилплощадь, а наниматель добросовестно и своевременно оплачивать занимаемую недвижимость. Речь идет только о квартирах, в договоре указание об организации не может присутствовать.
Согласно ст.671 ГК, собственник обязан предоставить по соглашению жилье в состоянии, позволяющем проживать там нанимателю. Иногда нанимателем является юридическое лицо, тогда договор будет касаться аренды. Использование помещения в коммерческих и производственных целях запрещено законом. Очень часто руководитель предприятия арендует жилое помещение для проживания своих сотрудников, приехавших в иной населенный пункт по производственным надобностям, в командировку.
Договор аренды имеет следующую особенность: объектом может служить жилое и нежилое помещение. Арендатором выступает юридическое лицо, собственник может быть гражданином или организацией. Несмотря на общую суть юридического акта, существуют следующие различия:
Долгосрочные договора выгодны квартиранту, краткосрочные соглашения ограничивают его права и выгодны владельцу объекта. По существующим правилам, договор найма должен быть зарегистрирован и отмечен в налоговой службе, если получаемых доход выше 10МРОТ. Долгосрочный договор найма требует обязательной регистрации в течение первого месяца проживания, приводит к ограничению прав собственника. Административное наказание за отсутствие регистрации в Росреестре составляет 1,5-2 тыс. рублей.
Если квартирант и собственник не соблюдают правила КоАП, то владелец может быть привлечен к материальной ответственности до 5 тыс. рублей по ст. 19,21 административного кодекса.
Грамотно составленный договор значительно снижает риски при заселении квартирантов или использовании нежилого фонда в коммерческих целях. Рекомендуется скачать образец в интернете и, используя стандартный вариант, привести его к своему конкретному случаю.
Текст договора должен содержать описание объекта, точное и не подлежащее двоякому чтению. Требуется учесть отличия найма от аренды, а также без ошибок записать личные сведения об участниках юридической сделки. Договор можно писать в произвольной форме, предпочтительно заполнять от руки распечатанный бланк. Документ не может содержать помарок и зачеркиваний, подписи ставят сами участники или законные представители.
Договор должен подкрепляться актом приема-передачи имущества и описью, подписанные сторонами соглашения. Поскольку действие договора длительное, могут возникнуть новые условия, которые вписываются при возникновении в дополнительный договор. Обязательно пишется порядок оплаты помещения, размер платежей и способ перечисления. Договор обязательно должен включать пункт о досрочном или одностороннем расторжении договора аренды или найма квартиры. Какие в данном случае требуются компенсации со стороны инициатора досрочного освобождения территории.
Пункт, отображающий права и обязанности сторон, может включать информацию о штрафах и взысканиях для нарушителя соглашения. Квартирант несет материальную ответственность за полученное в пользование оборудование, бытовую технику и мебель квартиры. Подписывая опись имущества и акт приема, гражданин подтверждает свое согласие с возможным погашением ущерба. Нельзя забывать, что конфликтные ситуации и споры участников процедуры рассматриваются судом. Чем подробней будет составлен договор аренды или договор найма квартиры, тем меньше может возникнуть противоречий.
Если речь идет о долгосрочном соглашении, например, по аренде нежилого помещения, то рекомендуется показать проект юристу. Консультация не займет много времени, но поможет избежать сложных и двусмысленных положений. Договор может иметь указания на допустимые улучшения площади, без согласования с владельцем изменять облик имущества нельзя. При возникновении форс-мажорных обстоятельств стороны должны действовать по прописанному порядку.
Например, на предупреждение о разрыве договора найма или аренды сторонам предоставляется определенный срок в 1 месяц. Указание о размере оплаты за проживание обязательно должно присутствовать в договоре. Включение коммунальных платежей или отдельная оплата должны быть записаны и строго соблюдаться плательщиком. Независимо от отличия найма от аренды помещения, в обоих видах соглашения обязательно должны отмечаться показания приборов учета. Эти контрольные цифры отражаются в документе и от них продолжается отсчет платежей.
Страховой депозит в обоих случаях берется, как правило, в двойной месячной оплате. Каждый договор имеет свои уникальные особенности, поэтому участники могут составить особые условия к стандартному виду соглашения.
Например, стоит упомянуть частые случаи:
Для временных жильцов важное значение имеет регистрация по месту проживания. По правилам, жить без временной прописки можно до 90 дней, затем может последовать штраф для собственника и жильца. Временная регистрация не дает право на обладание жилой площадью, но обязательна для учета миграции граждан.
При рождении ребенка, он автоматически прописывается к одному из родителей без разрешения собственника квартиры. Узнать правила аренды или найма следует обеим сторонам до заключения договора и передачи денежных средств.
Наем является разновидностью аренды жилой недвижимости. Собственник (наймодатель) обязуется предоставить в пользование на время квартиру жильцу (нанимателю).
Основной особенностью найма считается то, что данная операция заключается только на жилые помещения.
Все нежилые объекты предоставляются в аренду.
Также при найме стороной, которая снимает для проживания квартиру, может быть только физическое лицо ().
В качестве сдающего недвижимость может выступать как частное лицо, так и организация.
Различают следующие виды найма жилой недвижимости:
Договор найма квартиры — это соглашение, которое оформляется между участниками найма: наймодателем и нанимателем (статья 671 ГК РФ). Он составляется обязательно в письменной форме ().
Статья 671. Договор найма жилого помещения
При составлении соглашения, которое действует более года, его регистрируют в ЕГРН. Так, если заключается договор найма жилого помещения на 11 месяцев, то на него данное правило не распространяется. Предельный срок заключения договора составляет 5 лет (статья 683 ГК РФ).
Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения
Данный документ содержит информацию об объекте найма: жилой недвижимости. Она должна быть пригодна для проживания. Согласно статье 676 ГК РФ при длительном найме текущий ремонт возлагается на квартиросъемщика, капитальный проводит собственник помещения. Площадь жилого помещения не имеет значения, возможно заключение соглашение как в отношении однокомнатной квартиры, так и большего объёма.
Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения
Обязательным требованием является указание в тексте всех лиц, которые будут проживать с нанимателем. Ответственность за все действия этих граждан лежит на квартиросъемщике.
По статье 682 ГК РФ за съем жилой площади устанавливается оплата. Одностороннее ее изменение запрещается. Оплату требуется вносить в указанные в документе сроки.
Статья 682. Плата за жилое помещение
В договоре фиксируется ответственность участников найма. Собственник должен предоставить жилье в соответствующем состоянии и поддерживать его. Наниматель обязуется использовать квартиру исключительно для проживания, а также производить своевременную оплату.
Если в документе не прописано, кто оплачивает ЖКУ, то по закону таковой стороной представляется квартиросъемщик.
Также возможно и заключение договора найма комнаты в квартире, однако основные обязанности нанимателя сохраняются.
В документ следует включить основные условия, на которых происходит расторжение договоренности.
При оформлении договора найма собственник получает гарантию на недвижимость. При порче имущества или нанесении вреда жилью он сможет, имея на руках соглашение, обратиться в судебную инстанцию и возместить свой урон.
При краткосрочной сделке после невнесения платы за жилье более 2-х раз подряд или при долгосрочном соглашении и неуплате за квартиру более полугода собственник вправе потребовать компенсацию и выселить жильцов.
Для нанимателей заключение соглашения также выгодно. Собственник жилья не сможет выгнать жильцов ранее установленного срока. Для расторжения сделки по инициативе наймодателя требуется наличие веской причины, что является недостатком такой сделки для него. Квартиросъемщик является более защищенным при оформлении договора.
Недостатком для съемщика жилья считается обязательство информировать наймодателя обо всех гражданах, которые останавливаются в квартире на длительный срок.
Для того, чтобы решить, договор аренды или найма квартиры заключать с арендодателем, необходимо рассмотреть все их основные отличия.
Наем считается разновидностью договора аренды жилого помещения. Обе сделки схожи между собой. И при аренде, и при найме недвижимость предоставляется во временное пользование другой стороне.
Однако отличие найма от аренды квартиры проводится по некоторым основаниям, которые будут рассмотрены ниже.
При найме сделка заключается только на жилое помещения. Аренда позволяет оформлять документацию как на жилую, так и на нежилую недвижимость.
При найме наймодателем может быть, как гражданин, так и организация, например, муниципалитет. Нанимателем может выступать только частное лицо.
В документ вписываются все граждане, которые будут проживать вместе с квартиросъемщиком. Если при оформлении сделки съемщиком выступает юридическое лицо, то такая бумага уже будет именоваться Договором аренды. Сторонами в этом случае будут арендодатель и арендатор.
Бумага о найме составляется только в письменном виде. Заключение краткосрочной аренды допускается в устной форме, если оно происходит между частными лицами.
Договор аренды на срок более 1 года подлежит обязательной регистрации в ЕГРН. Для документа по найму нет жесткого требования в законе о постановке его на государственный учет.
Если срок не указан в документе при заключении найма, он устанавливается предельный для таких отношений – 5 лет. Аренда может быть оформлена на более длительный срок, если предметом операции является нежилое помещение.
Раздел с оплатой считается существенным условием при оформлении арендных отношений. При безвозмездном найме плата за проживание взимается только в качестве оплаты услуг ЖКХ. Также если в договор найма не включено требование, кто будет оплачивать коммунальные услуги, то по закону это должен делать наниматель, проживающий в снятом помещении.
При найме съемщик помещения является более защищенной стороной при заключении договора.
Он в любой момент может расторгнуть его без указания причин.
Собственнику же для разрыва договора требуется предъявить весомые доказательства. Без них ни одна судебная инстанция не расторгнет сделку.
При аренде обе стороны отношений считаются равноправными.
Документ о найме представляет собой соглашение между двумя сторонами сделки. Наем является разновидностью арендных отношений.
Он имеет ряд отличий, которые касаются объектов и субъектов процесса сдачи недвижимости, формы заключения операции, сроков, размера и порядка внесения оплаты, условий расторжения.
У тех риэлторов, кто постоянно занимается арендой или наймом жилых или нежилых помещений обычно всегда есть заготовки различных вариантов и форм договоров.
Эти формы договоров отличаются не только названиями, но и содержанием.
- Договор найма заключается только на жилое изолированное помещение – отдельную комнату или квартиру для физических лиц. Предметом договора не может быть отдельно кухня, коридор или смежная комната.
Если съемщик жилого помещения юридическое лицо, то заключается договор аренды , но предметом договора может являться только жилье в целях проживания. Многие организации снимают жилье для своих сотрудников.
- Договор аренды всегда заключается в том случае, если сдается нежилое помещение, и, не важно в этом случае, кто снимает физическое или юридическое лицо.
- Договор найма заключается на любой срок до 5 лет. Условия по договору всегда определяются сторонами при обоюдном согласии. Такой договор можно составить в простой письменной форме и не регистрировать в Росреестре. Действовать он начинает с момента подписания. Договор можно продлевать по договоренности сторон, предупреждая друг друга об этом не менее чем за 1 месяц до окончания срока действия договора. Надо всегда точно прописывать условия договора, что имеет право делать или предпринимать съемщик, например, имеет ли право новый жилец сдавать помещение в поднайм (субаренду), имеет ли право подселять к себе иных лиц,кроме перечисленных в договоре, можно или нет содержат животных в сдаваемой квартире и другие важные для всех сторон условия, во между сторонами договора.
- Договор аренды подлежит государственной регистрации в Росреестре, если он заключен на срок один год и более, договор будет считаться заключенным и правомочным только после регистрации в Росреестре. Договор аренды может заключаться на определенный и неопределенный срок.
Возможно по предварительной договоренности сторон, если одна сторона предупредила другу в обозначенный в Договоре срок в письменном виде. В случае несогласия сторон, договор найма может быть расторгнут или не расторгнут только по решению суда.
Как правило, ответственность за порчу имущества возлагается на съемщика жилого помещения перед наймодателем, поэтому надо к договору прилагать опись предметов по Акту приема-передачи имущества с описанием косметического состояния в момент заселения.
Не контролируют отношения между наймодателем и нанимателем в течение всего срока действия такого договора, поэтому грамотно и правомочно составленный договор, поможет клиентам цивилизованно регулировать отношения между собой, а риэлтор попадет в список профессионалов в своем деле и приобретет постоянных клиентов.
Иногда, чтобы избежать регистрации договора аренды, следовательно, и уплаты налогов, некоторые юридические лица подменяют название Договора Аренды на Договор Найма . Это работает до момента каких-либо судебных разбирательств, ведь важно не название договора, а его содержание и суть. В этом случае при выявлении таких обстоятельств суд признает договор ничтожным и «уклонисты» потеряют правовую защиту.
Даже если 70% обывателей не подкованы юридически — встречаются ситуации, где знание правовых терминов и понятий потребуется. При совершении сделки с недвижимостью обеим сторонам необходимо отличать договора аренды от договора найма.
В экономических словарях под термином аренда понимается письменное соглашение между собственником имущества(арендодателем) и лицом, берущим во временное пользование предоставленную площадь (арендатором). В правовом документе прописывается:
Наём — вид арендных отношений. Действует на основании взятых имущественных обязательств между представителем помещения (наймодателем) и противоположной стороной(нанимателем).
Документ содержит:
Важно! В обоих случаях прописываются данные паспорта, дата заключения, подписи.
При написании точно указывайте термины. Наём и аренда имеют отличия и регулируются двумя разными статьями закона. В случае ошибочного написания теряют законную силу.
Являясь собственниками жилья граждане вправе распоряжаться недвижимостью. Сдача квартиры в аренду или наём жилого помещения — это правовые понятия. Они схожи по своей сути, но и содержат различия, и это необходимо учитывать.
Оформление соглашения о сдаче площади в аренду наделяет арендодателя и арендатора правами, которые регламентирует гражданский кодекс РФ статья № 671. А полномочия и обязанности при найме жилья(социального или коммерческого) регулируются ЖК, гл. 35.
При возникновении споров и разногласий регулируются отношения в соответствии с гражданским кодексом. В чем разница правовых актов и какой вид предпочтительнее заключить при сделках с недвижимой собственностью зависит от:
Сдавая или снимая квартиру, комнату, офис, коммерческое здание нужно иметь представление о временных промежутках, ответственности и обязанностях. Те моменты, которые отличают аренду и наём.
Добровольное соглашение составляется при передаче жилой собственности во временное владение зарегистрированной в законном порядке организации, фирмы или компании. Юридическое лицо (арендатор/арендодатель) не имеет полномочий использовать жилое помещение в коммерческих целях. Только для проживания граждан — сотрудников компании и других.
Сдать/снять можно только не предназначенную для проживания нежилую площадь или жилую, но в пользование субъекту права с юридическим статусом ст. 671-672 параграф 1-2.
Сдать по соглашению найма квартиру можно только обычному гражданину или индивидуальному предпринимателю. Так предписывает кодекс РФ статья 671 п.№1.
Требования: объект — благоустроенное изолированное помещение, соответствующее стандартам санитарных и технических норм.
В компетенции наймодателя: передача жилья в надлежащем состоянии; за оговоренную плату предоставление квартиросъемщикам коммунальных услуг.
Полномочия нанимателя: использование недвижимого имущества в прямых целях(проживание); поддержание в сохранности переданного им жилища; своевременное внесение платежей.
Перепланировка, реконструкция, подселение и проживание сторонних жильцов — с согласия наймодателя. Если иные положения не прописаны в контракте.
Важный момент! Заселение жильцов — физических лиц в нежилой фонд запрещено. Юридическое лицо имеет право арендовать жилую площадь, но не в компетенции использовать ее в коммерческих целях.
Сдать в аренду можно на долгосрочный и краткосрочный временной промежуток. Участники решают самостоятельно.
Правовой документ найма на краткосрочный период выгоден наймодателю, права жильцов не защищены. Продление обязательств — прерогатива собственника жилья. Наниматель не наделен такими полномочиями.
Правоотношения при найме жилплощади на долгосрочной основе поддерживают интересы нанимателя.
Законодательство российской федерации регламентирует обязательную регистрацию правоотношений между субъектами сделки — юридическими лицами в Росреестре.
При заключении — регистрация в госреестре не нужна. Но при доходе в год — 10 минимальных размеров оплаты труда и выше жилищное законодательство предписывает наймодателю подать сведения в налоговую инспекцию. Заплатить государству придется 13% от суммы вырученной в результате найма;
Прекращение имущественных отношений с участием юридических лиц при возникновении конфликтных ситуаций происходит в судебном или досудебном порядке;
Сделка при найме отличается тем, что участникам для разрыва сделки достаточно судебного приказа.
Обратите внимание! Если нарушен установленный порядок действий в процессе регистрации арендного соглашения — предусмотрено наложение штрафных санкций в размере 1500 — 2000 тысячи рублей. Исключение установлено для имущественных сделок продолжительностью меньше 12 месяцев;
В случаях когда нет возможности достигнуть согласия при возникших конфликтных ситуациях — участники прибегают к расторжению соглашения. Условия нужно подробно прописать в соглашении, учитывая отличие процедур расторжения.
При аренде жилого помещения досрочное окончание соглашения при участии юридических лиц осуществляется в судебном или досудебном порядке. Основания прописаны в ГК РФ статьи — 619; 620.
При найме отличие в том, что наниматель уполномочен завершить правовые отношения с наймодателем в одностороннем порядке. С условием — уведомление в письменном виде за 90 дней статья 687, п.№1.
В судебном порядке собственник жилья до окончания срока истечения договора завершить имущественные отношения может в следующих случаях:
Арендодатель, наймодатель и противоположные стороны на добровольной основе составляют контракт, где прописывают основные требования и полномочия. С учетом разницы обоих правовых актов.
Заключить договор между участниками нужно в письменном виде. Взяв за образец печатный бланк или написать в свободной форме. Но параграфы составляются учитывая различия правовых актов. Особенно это касается существенно отличающихся- контракта при в найме и аренде пункта — срока действия.
Советуем адаптировать стандартный бланк — добавить пункты, важные именно для конкретного объекта. Так как изменение условий в будущем предусмотрено:
Особенно тщательно ознакомьтесь со следующими моментами при составлении:
Важные советы! Перед тем как заключать долгосрочный договор сдачи нежилого объекта рекомендуется консультация у юриста. Это избавит участников сделки от недвусмысленных ситуаций вследствие ошибок и неучтенных моментов в составлении правового акта.
Грамотное оформление сделок с недвижимостью поможет избежать рисков при передаче объектов жило фонда в пользование сторонним лицам.
Многие в России не имеют собственных квартир. Они могут как самостоятельно подыскать для себя съемное жилье, так и получить его при устройстве на работы. В этом случае они станут участниками сделки аренды или найма помещения. Суть в обоих случаях будет одинакова. Для защиты прав съемщикам и собственникам жилья необходимо заключать договор. Разберемся, чем отличается контракт при найме и аренде.
Прежде всего, эти договоры отличаются оформлением. Человеку, далекому от юриспруденции, трудно понять, когда необходимо заключать контракт найма, а в каких случаях следует оформлять документ на аренду. Список основных отличающих моментов:
Контракт аренды можно заключить даже в устной форме, если срок пользования недвижимостью менее года. В противном случае необходимо подписать его и зарегистрировать в специализированном государственном органе. Если этого не сделать, то владельцу придется уплатить от полутора до двух тысяч рублей. При контракте, где в качестве объекта недвижимости выступает квартира или любое другое жилое помещение, организация-арендатор может использовать его только для проживания, например, разместить в ней сотрудников.
Договор найма разрешается заключать только письменно. В нем должны быть прописаны все основные моменты использования помещения физическим лицом. Он необходим для регулирования возможных конфликтных ситуаций между собственником и съемщиком. Правила, прописанные в его пунктах, должен соблюдать не только пользователь имущества, но и его владелец.
Принудительной регистрации контрактов найма нет, поэтому многие собственники сдают свои квартиры нелегально. Однако они в этом случае не выполняют требования Гражданского кодекса. Согласно ему, в течение месяца необходимо подать в Росреестр сведения об обременении жилого помещения, которое возникает сразу после заключения контракта между пользователем и владельцем. Штраф за несоблюдение этого закона равняется пяти тысячам рублей. В домоуправлении и налоговой службе необходимо будет зарегистрировать факт передачи жилья в пользование, если сумма по договору за передачу жилья в собственность превысит 10 МРОТ.
Составляют любой договор обычно работники риэлторских агентств. У них есть готовые формы, которые тщательно изучены юристами. В случае аренды типовые контракты обычно не используют, так как при сдаче жилых помещений организациям нужно учесть большее количество нюансов.
Если вы впервые сталкиваетесь со сделками с участием недвижимости, то стоит особо отметить для себя ряд моментов:
Многие собственники предпочитают заключать контракт аренды. Это связано с тем, что такую сделку намного легче отменить и при соблюдении ряда условий можно не подавать сведения о ней в государственные органы. Если заключить его с физическим лицом, то судебным приказом контракт может быть переквалифицирован.